בהוד השרון מוותרים בחורף על יציאה לעבודה. בפתח תקווה, אורחים חונים מחוץ לשכונה, ובנתניה מבלים בעיקר בפקקי תנועה. כיצד קורה שתוכניות בינוי מרשימות
|
 |
|
|
|
|
|
תצלום: ניר קידר |
|
|
התעוררות שוק הנדל"ן ממריצה את הרשויות המקומיות להשקיע מאמצים ניכרים בעידוד תוכניות בנייה בשטחן. השיקולים מאחורי התגייסותן ברורים: עידוד הגירה חיובית, הגדלת הכנסות העירייה (מכספי ארנונה והיטלים שונים), פיתוח תשתיות ויצירת סחף כלכלי חיובי בסביבה. עם זאת, הריצה אחר מימוש היתרי הבנייה והניסיון להגדיל ככל הניתן את היקפיהם, טומנים בחובם סכנות לא מבוטלות.
תכנון חפוז ובנייה מופרזת ביחס לנתוני השטח עלולים לפגוע באיכות חייהם של התושבים, להביא לקריסת מערכות תשתית, ליצור מחסור בשירותים
|
 |
|
שכונת אם המושבות בפתח תקווה |
|
|
|
תצלום: ניר קידר |
שאלת מיליון הדולר היא היכן עובר הגבול הדק שבין ניצול הזדמנויות מהיר לבין היכולת למצותן באופן המיטבי. הרשויות - העומדות בין התושב לבין היזם - הן שנדרשות כעת לריסון תנופת הבנייה ולשמירה על מידת האיזון הראויה. כחומר למחשבה יוצגו כאן שלושה מיזמי נדל"ן בולטים. שלוש שכונות בשלבי הקמה שונים. הטענה המשותפת לגבי שלושת המקרים היא שמאזן הכוחות העדין שבין דרישות השוק לטובת הצרכנים ועירם - הופר. שלושה תמרורי אזהרה, מפי תושבים ושכניהם, בפתח העידן של התאוששות ענף הנדל"ן הישראלי.
"מתחם 200" - הוד השרון
עם עובדה אחת כולם מסכימים: המיקום מעולה, בעל פוטנציאל אדיר, עם ביקוש גובר ואוכלוסייה איכותית. המתחם בצפון-מזרח הוד השרון סומן תחילה כהבטחה נדל"נית גדולה, אך מאז הוכתר דווקא ככישלון תכנוני מהדהד. בניית 800 יחידות דיור הושלמה אמנם במהרה, אך רק לאחר אכלוסן התבררה האמת המרה: תשתיות לא הוכנו, שטחי ציבור לא הוכשרו וגם למערכות התחבורה לא נמצא מימון לבסוף. המשפחות שמיהרו לרכוש במקום את דירת חלומותיהם מצאו עצמן עומדות בפני שוקת שבורה "ושלוליות מים שמגיעות עד לברכיים".
"אני כבר לא גר בשכונה", סיפר אחד מן הראשונים לרכוש דירה בפרויקט, "כי הגעתי למסקנה שאני לא יכול לגדל ילדים במקום כזה".
"השכונה פשוט לא היתה מוכנה לאכלס את האוכלוסייה הצעירה שהשתכנה בה", סיפר יו"ר ועד השכונה יורם זליגמן, "לא הוכנה תשתית ראויה, את הפיתוח הסביבתי לא סיימו, לא הקימו גני ילדים, לא בתי ספר ולא מרכז מסחרי". זליגמן ציין שאם לא די בכך, את סביבתו של המתחם, שהיה בעבר שטח חקלאי, לא שינו. "הבטיחו בנייה מסביב ולא קיימו", אמר זליגמן, "כשגם הדרך המרכזית ליישוב נותרה אותה דרך חקלאית צרה ורעועה".
שלמה הראל, דייר אחר בשכונה, מזכיר בעיה קשה אחרת והיא קריסת מערכות הניקוז. מתחת למתחם נבנו חניונים תת-קרקעיים אשר כיסו את פני הקרקע בטון והביאו להצפות חוזרות ונשנות בשכונה. הראל תיאר את המצב בימים גשומים: "לא יכולתי ללכת לעבודה, וילדים לא יכלו כלל לעבור ברחובות". ההתמרמרות בקרב התושבים רבה, סיפר זליגמן, וסיכם: "פשוט לא גמרו לחשוב לפני שעשו מה שעשו".
מחזיק תיק התחבורה בעיריית הוד השרון, יואב לוי, היה בשעתו ממתנגדיה החריפים של תוכנית מתחם 200. "החליטו להקים 15 מגדלים במקום קטן, בצפיפות, ללא תשתיות", אמר לוי. "לראש העיר היה רוב מוצק בוועדות, אז הוא היה יכול להעביר כל החלטה". לדברי לוי, חמורים מכך הם היטלי ההשבחה ואגרות הפיתוח אשר שולמו בפרויקט, הוטמעו בתקציב העירייה כולו, ולא הופנו כלל לצרכי השכונה. "המנגנונים שהיו אמורים לשמור על החתולים, נרדמו בשמירה", טען לוי.
"אם המושבות" - פתח תקווה500
דונם, 2,500 יחידות דיור ופרויקט מבטיח שהחל את תנופת הבנייה בצפון פתח תקווה. עתיד מזהיר, הבטיחו בעירייה, אך ההווה, טוענים התושבים, עכור למדי.
המציאות כיום מגלה מתחם מרוחק, אלפי כלי רכב המתנקזים לציר תנועה אחד, מלחמות יומיומיות על מקומות חנייה וכספי אגרות פיתוח שלא הגיעו ליעדם. הפרויקט עוד בשלבי הקמה, אך יו"ר ועד תושבים כבר מונה בשכונה.
"גוש ענק של מגדלים במתחם שפעם היה ירוק", כך תיאר את השכונה חבר עמותת 'פתח תקווה זה אני', יהונתן טל. מדבריו עלה עוד כי היעדר תשתיות תחבורה ראויות היו מנת חלקם של תושבי שכונה זו אף הם. "רחוב גיסין המוביל לשכונה שירת בעבר אזור תעשייה, אך כיום בגלל ריבוי התושבים שהוא צריך לשרת - הוא קורס", אמר טל.
יו"ר ועד השכונה, יעקב אלרועי, סיפר כי מלכתחילה תוכננה השכונה בצפיפות נוראה. "אני גר בשכונה כבר שבע שנים", אמר אלרועי, "ועדיין ממשיכים לבנות בה". בנוסף ציין כי החלה בניית אלפי יחידות בשכונות סמוכות, כשהתחזית היא להשלמתן של 10,000 יחידות דיור על שטח מצומצם.
לדברי אלרועי, כבר כיום עומסי התנועה בלתי נסבלים, החניות לא מספיקות והתחבורה הציבורית עדיין לא נותנת מענה הולם לצרכי האוכלוסיה. גם כאן, אגב, לא הגיעו כספי ההיטלים ליעדם. "לשכונה הזו נעשה עוול", אמר אלרועי, "אספו 93 מיליון שקל מהקבלנים, אך ראש העיר הקודם לקח את הכסף והשקיע אותו בתקציב העיר כולה".
"עיר ימים" - נתניה
פרויקט ענק המשלב בנייה למגורים ותיירות; ושוב, בשולי העיר. הפעם, עם זאת, יש המתריעים עוד לפני שהפרויקט נולד. תושבי שכונת רמת פולג הסמוכה מתלוננים כבר כיום על היעדר צירי תחבורה, ולא מבינים איך מתחילות עבודות התשתית עוד לפני שאושרה תוכנית כבישים אחת עבור אלפי יחידות הדיור המתוספות. בשכניהם העתידים הם אינם מקנאים, הואיל וצפיפות הבנייה המתוכננת, לדעתם, תעמיד תנאי מחייה בלתי אפשריים.
"תוכנית 'עיר ימים' לוותה עוד בראשיתה במאבק ציבורי ומשפטי", סיפרה ראש תחום תכנון בעמותת 'אדם טבע ודין', יעל דורי. ב-2002 נחתם הסכם פשרה, שבו סוכם על הרחקת הפרויקט מקו המים ועל שמירת שמורות הטבע הסמוכות, תוך צמצום מספר יחידות הדיור שאותן ביקשו היזמים לאשר.
עם זאת, יו"ר הוועד למען איכות החיים ברמת פולג דוד אייל טען שהסכם זה עתיד להיות בעוכרי התושבים בשכונה החדשה. "מכיוון שצימצמו את שטח הבניה", הסביר אייל, "הגדילו את אחוזי הבנייה - מה שיביא להגבהת המגדלים, להסתרת הנוף של תושבי רמת פולג הסמוכה ולצפיפות רבה יותר בעיר ימים עצמה".
חבר מועצת העיר, עו"ד שלמה רוזנווסר, אישר כי בעלי הזכויות בקרקע ביקשו בזמנו להגדיל את מספר יחידות הדיור בבניינים, ואף ציין כי בהסכם הפשרה לא הוזכרה כלל הגבלה על מספר היחידות התיירותיות בפרויקט. חבר המועצה אדיר בינימיני הוסיף כי התוכנית מגלמת גם אסון תחבורתי, הואיל וכבר כיום סובל האזור מתשתית כבישים בעייתית אשר אינה עומדת בעומסי התנועה. "שכרנו יועץ תחבורה", סיפרה חברת הוועד אילנה גזית, "ולקביעתו, לא זו בלבד שקיבולת ציר התנועה כיום היא בשיאה, אלא שגם ציר תנועה נוסף לא יעמוד בלחצי התנועה הצפויים".
"אי אפשר להתחיל לבנות לפני שמתכננים" סיכם אייל. "אני פטריוט של העיר, המקום בהחלט אטרקטיווי - אבל עשו כאן תוכנית רעה וחבל, כי לא יהיו עוד עתודות קרקע כאלה".
אין פיקוח על העברת הכספים
"עיקר הבעיה בתכנון", אמר יו"ר הוועדה המוניציפאלית בהתאחדות הקבלנים, ראול סרוגו. "רוב הרשויות בישראל נעדרות תוכניות מתאר מוסדרות או נכונות, וכשאין תוכניות אב לסלילה או לביוב, למשל, אז קל לרשויות לרוץ ולהיענות לדרישות היזמים". בנוסף, טען סרוגו, היעדר מנגנון פיקוח על העברות הכספים מרע אף הוא את המצב. "אגרות הפיתוח וההיטלים השונים מופנים לכיסוי גירעונות הרשויות, במקום לפיתוח השכונות".
"הבעיה היא היעדר ראייה כוללת", הסכים האדריכל טומי לייטרסדורף. "ראשית, נדרשת חשיבה תכנונית המתייחסת לאזורים שלמים, ולא למתחמים בודדים. אי אפשר להרים בניינים ואז לחשוב על תשתיות תחבורה, ביוב, מוסדות חינוך או פארקים". באשר לצפיפות, אמר לייטרסדורף, היא נסבלת אם שכרה מונח בצדה. "תושבים יסכימו 'לשלם' בצפיפות", אמר לייטרסדורף, "אם יזכו במיקום אסטרטגי בעיר, שבו מתקיימות תשתיות חברתיות ותחבורתיות מפותחות. לבנות שכונות פריפריאליות בצפיפות זו איוולת - הואיל והצ'ופר על הריחוק הוא בדרך כלל הריווח היחסי".
האדריכלית עירית סולסי דווקא לא זיהתה בצפיפות גורם בעייתי: "הבעיה היא איך מתכננים. אפשר לתכנן מגורים בצפיפות, אך בכל זאת לאפשר איכות חיים מדהימה". סולסי, יו"ר תנועת 'מרחב' לעירוניות מתחדשת, רואה בתכנון מרחב הציבורי את העיקר. לטענתה, המרחב הציבורי בשכונות חייב להיות אנושי יותר, נגיש ומספק לתושב את מרבית צרכיו היומיומיים בסביבת מגוריו. "הטעות היא ביצירת מתחמים מבודדים המיועדים למגורים בלבד", טענה סולסי, "כשמרחבי המגורים, הבילוי והתעסוקה מרוחקים זה מזה - זו לא עיר".
כך או כך, הכל הסכימו כי סוף מעשה במחשבה תחילה. הבנייה חיונית, המהירות לעתים נדרשת - אך כך גם הכרחית הדאגה לרגע שבו יגיעו התוכניות לכדי מימוש בשטח. תפקידן של הרשויות לא מסתכם בהבאת היזמים ובקידום הפרויקטים, אלא בהסדרתן האסטרטגית בתוכניות אב מאושרות, בתכנונן האנושי, בשימת הדגש על עבודות הפיתוח, בהקפדה על יישומן, ובמועדן.
תגובות
דוברת עיריית הוד השרון, נורית גל: "תוכנית מתחם 200 תוכננה ואושרה לפני כ-10 שנים בתקופת הקדנציה הקודמת. בניית השכונה התאפיינה באכלוס מהיר וכן בחוסר חשיבה לטווח הארוך בנוגע לתשתיות תת-קרקעיות, תחבורה, מבני ציבור וכו'.
"ראש העיר, חי אדיב, מודע לטענותיהם המוצדקות של התושבים. מאז כניסתו לתפקיד, עושה אדיב כל מאמץ על מנת לפתור את טעויות העבר ולתקן את הליקויים. תושבי מתחם 200 גרים במיקום מעולה בעל פוטנציאל, וכבר בימים אלה העירייה משדרגת את כל הפיתוח הסביבתי והתשתיות בשכונה".
דובר עיריית פתח תקווה, חזי חקאק: "ראש העיר זימן ללשכתו את נציגי השכונה על מנת לדון עמם בסוגיות המועלות".
מהנדס עיריית נתניה, פול ויטל: "אני מבין את התושבים, והעירייה מסכימה לכל טענותיהם. אנחנו מקדמים פרויקטים תחבורתיים אדירים באזור, ופועלים בדיוק לפי הסכם הפשרה אשר הושג עמם ב-2002".